При оформлении покупки квартиры (особенно если речь идет об ипотеке) часто для ее оценки прибегают к услугам независимых экспертов. Рассмотрим, для чего это нужно, и как осуществляется оценка.
Продавец квартиры или дома устанавливает цену на свой объект, как правило, исходя из ситуации на рынке. Если по истечению определенного времени объект не продается, цена может быть снижена. Получается, что цены на вторичном рынке диктует рынок, и в независимой оценке нет необходимости.
Но банк рассуждает иначе. Он, выступая ипотекодержателем по сделке, старается лишний раз перестраховаться, чтобы избежать сговора между покупателем и продавцом и оформить квартиру по завышенной цене. Ведь в случае, если кредит окажется проблемным, дело может дойти до ее продажи. Если стоимости квартиры не хватит для возврата долга в полном объеме, банк останется с проблемным беззалоговым кредитом.
Выходит, если квартира продается за наличные, независимая оценка не обязательна, а если передается в ипотеку, без оценки никак. Независимый оценщик, помимо осмотра квартиры, осуществляет экспертизу правоустанавливающих документов и выносит свой вердикт, от которого и будет отталкиваться кредитор при рассмотрении кредитной заявки и принятии окончательного решения по ней. Сумму кредита банк будет определять, не исходя из рыночной стоимости квартиры (той, за которую ее продают), а исходя из оценочной (той, которую укажет эксперт в своем отчете).
Получается, что цена квартиры и ее стоимость могут быть различными. Выбирая объект, мы знаем его стоимость, а цену нам скажет независимый эксперт.
Что касается методов оценки, которыми пользуются эксперты в своей работе, то их существует 3: доходный, затратный и сравнительный.
Доходный метод подразумевает оценку дохода, приносимого квартирой (или иной недвижимостью). Квартиры таким способом не оцениваются, он используется в основном для коммерческой недвижимости.
Затратный метод оценки предполагает расчет, исходя из всех затрат, которые понес застройщик при возведении объекта. Сюда включают и стройматериалы, и работу, и дополнительные расходы. Применяя затратный метод, эксперты обязательно учитывают износ объекта, а также уровень инфляции. Этим способом пользуются сотрудники БТИ. Рыночная стоимость при использовании затратного метода совершенно не учитывается.
Сравнительным методом оценки пользуется большинство экспертов. Он позволяет определить цену объекта, исходя из рыночных цен на аналогичные объекты в регионе. Причем учитываются не те цены, которые фигурируют в объявлениях, а те, за которые реально были проданы похожие объекты. Естественно, в точности идентичных оцениваемому объектов может не быть, однако, эксперт, пользуясь определенными коэффициентами, определяет более-менее реальную рыночную цену квартиры.
Если оценку квартиры заказал банк, то эксперт должен определить 2 величины: рыночную стоимость объекта и его ликвидационную стоимость.