Многие граждане отдают предпочтение покупки квартиры в строящихся домах. Динамика последних исследований в этой области, показывает растущий спрос на строящееся жилье. В первую очередь это связано с доступностью цены на такую квартиру и с тем, что новостройки обычно возводятся на периферии больших городов, где цена квадратного метра меньше, чем на жилплощадь в пределах черты города. Банки и другие кредитно-финансовые учреждения не хотят рисковать, предоставляя кредиты на покупку строящегося жилья. Главная причина такой позиции банков лежит в том, что заемщик предоставляет банку в качестве залога не строящиеся квадратные метры, а только свое право требования на эту жилплощадь. Для заемщика, право требования оформится в право собственности только после ввода объекта в эксплуатацию, с выдачей свидетельства права собственности. Опасность такой сделки таится в том, что не все компании застройщики готовы добросовестно выполнять взятые на себя обязательства.
Когда банк впервые сталкивается с застройщиком, много времени уйдет на проверку его финансовой состоятельности, наличие разрешительной документации и другие, экономически важные критерии. Выход из такой ситуации заключается в существующих партнерских программах, которые создаются при участии банка и компании застройщиком. Основным условием предоставления ипотеки по такой партнерской программе – это наличие гарантии для банка того, строительство объекта будет обязательно закончено и объект будет введен в эксплуатацию. При таких программах, банк располагает уже проверенной информацией о застройщике, зная его реальные возможности. Многие компании сегодня уже имеют аккредитацию в различных банках, что позволяет все вопросы согласования будущей ипотеки решать быстрее и проще. Не всегда желание клиента выбрать строящуюся квартиру с выбранным банком, совпадают, в этом случае клиент подыскивает другие варианты застройки или банк сам предлагает клиенту компанию девелопера с его строящимися объектами.
Возможные гарантии для банка
Для того, что бы обеспечить лояльность банка на выдачу ипотеки, заемщик может предоставить в качестве обеспечения кредита уже имеющуюся недвижимость. Банки приемлют такие условия и под такой залог могут предоставить ипотеку на строящееся жилье. Единственный минус заключается в том, что в случае строящееся жилье так и не будет достроено, банк вправе истребовать заложенное имущество.
В качестве компенсации возможных рисков, банки на момент строительства квартиры устанавливают завышенные процентные ставки по кредиту, размер которых составляет 2-3% годовых.
Процесс оформления ипотеки по строящееся жилье связан с некоторыми тонкостями. В случае, когда заемщик воспользовался одной из партнерских программ, существующей между компанией застройщиком и банком, оформление происходит довольно быстро. Когда заемщик желает получить квартиру у застройщика, который не аккредитован в этом же банке, банк вправе потребовать для анализа договор заемщика с застройщиком. Только после одобрения банком – кредитором условий договора, сначала оформляется кредитный договор, а после него, подписывается предложенный договор между заемщиком и компанией застройщиком. После всего этого, банк заключает с клиентом договор о передаче заемщиком прав требования на строящуюся квартиру банку. Наличие договоров со страховыми компаниями на страхование жизни и трудоспособности заемщика – обязательно.
Только после завершения строительства, заемщик, получив право собственности на жилье, выполняет переоформление договора залога и обязан застраховать полученную в свою собственность недвижимость. В результате, перед принятием решения сэкономить на строительстве жилья в ипотеку, заемщик должен знать предварительный срок ввода в эксплуатацию жилого дома. Сравнив размер выплат по кредиту с учетом повышенных процентных ставок, с выплатами по кредиту на готовое жилье, дают заемщику реальную возможность получить выгоду от такого приобретения.