Согласно статистическим данным, большая часть сделок с недвижимостью в нашей стране осуществляется с привлечением кредитных средств. Это связано в первую очередь с дороговизной цен на отечественном рынке недвижимости. Оформив квартиру в ипотеку, клиент в определенный момент понимает, что существует целый ряд ограничений, касающихся как распоряжения залоговой недвижимости, так и ее эксплуатации.
В момент оформления договора ипотеки, на залоговую недвижимость накладывается обременение, ограничивающее ее отчуждение на протяжении срока действия договора. Это значит, что при необходимости осуществить какую-либо сделку с участием залоговой квартиры, заемщик должен обращаться в банк за разрешением. Большинство банков не слишком приветствует подобные сделки. Так что получить разрешение на продажу или дарение залоговой квартиры будет не просто. Банк обычно требует сначала полностью погасить кредит, а уже потом распоряжаться имуществом на свое усмотрение.
С каждым годом увеличивается количество заемщиков по ипотеке в российских банках. Средний срок действия ипотечного кредита составляет 15 лет. Естественно, за столь длительный период в жизни каждого человека может случиться масса событий, в том числе и тех, которые требуют решения вопросов с заложенной квартирой. Люди могут жениться или разводиться (при этом может возникнуть необходимость обмена жилья на большее или меньшее), могут рождаться дети, иногда людям приходится переезжать в другой город или страну (в том числе на ПМЖ) и жилье приходится продавать.
В западных государствах в ипотеку продается до 90% всей недвижимости. При этом существует огромная практика перепродажи или обмена ипотечных квартир и домов. У нас же такой практики нет.
Реализовать квартиру, находящуюся в ипотеке можно двумя способами. Первый вариант предусматривает схему, при которой покупатель полностью погасит кредит, и уже после этого будет заключаться сделка купли-продажи с предварительным снятием с объекта всех обременений.
Вторая схема подразумевает продажу квартиры вместе с кредитом. Такая система называется перекредитованием или переводом долга. Покупатель переоформляет кредитный договор и ипотеку на свое имя.
Но, несмотря на наличие выбора, сделки с участием ипотечной квартиры в нашей стране осуществляются крайне редко. Это связано с опасениями кредиторов остаться без залога по кредиту. Ведь все законодательные акты, касающиеся ипотеки, как правило, защищают интересы заемщика, а не банка. Банкам приходится защищать свои интересы самостоятельно.
При желании заемщик может сдать в аренду ипотечную квартиру, тогда она будет приносить ему доход. Иногда этого дохода даже хватает на оплату банковских процентов по кредиту. Кроме этого, ипотечную квартиру можно завещать, что предусмотрено действующим законодательством, так что если в кредитном договоре есть какие-нибудь ограничения по поводу завещания, они не будут действительны.