Приобретение жилья в ипотеку, не только решает жилищные проблемы заемщика, но накладывает на заемщика определенный круг обязанностей. Купленная в кредит квартира, находится в собственности у заемщика, который теперь должен соблюдать некоторые правила собственника. При ипотечной сделке квартира, еще на стадии оформления, переходит в собственность заемщика, продолжая оставаться в залоге у банка. Заемщику получает определенные права в отношении залогового имущества, это право пользования, владения и распоряжения своей недвижимостью.
Первое, что касается заемщика – это существующая возможность регистрации и вселения в купленную по кредитному договору квартиру, третьих лиц. Заемщик на законных основаниях владеет и распоряжается квартирой, в его праве, уведомить банк – кредитор, о вселении в квартиру третьих лиц, членов его семьи, родственников. Сам заемщик и все проживающие в этой квартире несут ответственность перед банком за сохранность жилья. Такая процедура носит скорей уведомительный характер для банка, и не обязывает банк проверять социальное положение всех жильцов квартиры.
Другие права владельца ипотечного жилья
Другие правоотношения, которые возникли после получения права собственности на жилье и возникают в процессе жизнедеятельности заемщика, имеют ряд ограничений. Самостоятельно распоряжаться квартирой, купленной кредит, заемщик не имеет права. Квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности по кредиту и любое желание подарить или завещать свою квартиру третьему лицу, заемщик может только при непосредственном согласии банка – кредитора. Запрет на продажу ипотечного жилья действующим законодательством не установлен. Другое дело, что действенного механизма такой процедуры еще не разработано и банки категорически против подобных сделок с залоговым имуществом.
Желание владельца новой квартиры сделать в ней ремонт, или же внести некоторые изменения в планировку существующей квартиры, законное право собственника. Квартира приобретается не на один год, от того, насколько в ней уютное и комфортное проживание, зависит дальнейшая судьба, как заемщика, так и всех членов его семьи. Дальнейшая перепланировка ипотечного жилья требует от заемщика соблюдения целого ряда условий и требований.
Сама процедура согласования перепланировки жилья, купленного в ипотечный кредит, делится на три этапа. Первое с чего все начинается, это согласование проекта перепланировки со всеми существующими контролирующими организациями. Когда проект перепланировки получил согласование контролирующих органов, необходимо обращаться в страховую компанию для получения согласования на проведение перепланировки в страховом объекте. Если проект перепланировки таит в себе опасность разрушения квартиры или ее порчи, страховая компания может отказать в согласовании будущей перепланировки. Только после того, как получены согласования контролирующих органов и страховой компании на последующую перепланировку, заемщик может обратиться в банк – кредитор. Банк – кредитор, является последней инстанцией, принимающей решение по вопросу будущей перепланировки квартиры.
Права кредитной организации, банка
Банки предлагают заемщику при оформлении ипотечной сделки, заключить с банком определенное соглашение. Такое соглашение обязывает заемщика в дальнейшем при заселении ипотечного жилья третьими лицами, ставить банк – кредитор в известность о возможном изменении количества новых жильцов. Существуют факторы, которые влияют на решение банка о наложении ограничения на права и действия собственника, которые позволяют вселять в ипотечную квартиру только членов семьи заемщика. О наличии таких ограничениях со стороны банка, заемщик должен быть проинформирован до оформления сделки с банком. Менять условия ипотечного договора после заключения сделки, договаривающимися сторонами в одностороннем порядке запрещено законодательством.
Если банк наложил запрет на вселение в квартиру третьих лиц, которые не являются родственниками заемщика, это не означает запрет на регистрацию в ипотечной квартире третьих лиц. В соответствии с действующим законодательством, регистрация в квартире, купленной в ипотеку, третьего лица, не наделяет это лицо правом пользования. Такое право возникает у человека, если он постоянно проживает в нем. Если заемщик решил зарегистрировать в ипотечном жилье кого-либо, банк должен об это знать.
Любая квартира или другое жилье, купленное в ипотеку, можно неоднократно выступать в качестве залога, если происходит смена кредиторов. Все следующие залоги уже будут носить вторичный характер. Квартира находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит. Для того, что бы перезаложить квартиру, купленную в ипотеку, необходимо получить согласие первичного банка – кредитора на такие действия. Немаловажно согласие нового банка – кредитора на проведение рефинансирования.